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O Sistema Financeiro de Habitação – SFH foi instituído pela Lei nº 4.380/64 e possui como finalidade facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, voltado para a população de baixa renda. Já o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI foi instituído pela Lei nº 9.514/97 e seu principal objetivo é promover o financiamento em geral.

Ambos os sistemas foram criados pelo Governo Federal e podem ser operados pelas instituições financeiras descritas nas respectivas legislações citadas acima. Tais operações são pactuadas por meio de um contrato, no qual existem cláusulas que preveem a amortização do débito e a incidência de juros. Essa é a questão central deste artigo.

Analisando diversos contratos de financiamento, esse escritório observou que neles não existem cláusulas que indiquem a aplicação dos juros compostos. Todavia, tem-se verificado que tais instituições insistem em adotar a capitalização de juros quando realizam a amortização. Tal constatação se dá, mormente quando se examinam os valores e a forma como eles foram calculados.

A questão sobre a cobrança de juros compostos em financiamentos habitacionais é antiga, precedendo até mesmo à instituição de normas de proteção do consumidor (CDC).

A temática tem sido objeto de inúmeros questionamentos judiciais, cuja tese central geralmente consiste na alegação de cobrança abusiva de juros por parte das instituições financeiras.  O que se percebe de fato, é que não há o real cumprimento das cláusulas estabelecidas nos referidos contratos de financiamento por parte dos bancos.

Tal percepção ocorre porque essas Instituições financeiras extrapolam de forma flagrante e abusiva o disposto nas cláusulas, o que torna manifesta e inegável a violação ao princípio do pacta sunt servanda.

Diante dessa verdade trivial questiona-se, sobretudo, a cobrança de juros compostos, isto é, capitalizados, prática essa vedada atualmente pela jurisprudência que emana dos Tribunais Superiores.

Este questionamento está sintetizado na Súmula 121, do Supremo Tribunal Federal, assim equacionada: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. E em alguns julgamentos do Superior Tribunal de Justiça, dentre os quais se destacam dois julgados, o REsp nº 1.070.297 – PR e Resp 1.124.552/RS.

Interessante observar que em tais entendimentos o STJ entendia ser a capitalização de juros vedada em qualquer periodicidade.  Entretanto, essa Corte editou a Súmula 539, que permite a “capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/03/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada”.

Neste mesmo sentido, no julgamento do Recurso Repetitivo nº 1.388.972-SC, o STJ assentou o entendimento segundo o qual a capitalização anual de juros depende de expressa pactuação entre as partes. Isto significa dizer que houve uma mitigação no entendimento inicial que vedava, expressamente, a capitalização, a qual passou a ser admitida nas situações em que o próprio contrato assim o previa. Portanto, vale o que está sendo contratado.

Todavia, observa-se que essas questões quase sempre não são devidamente esclarecidas nas cláusulas contratuais, o que permite às instituições financeiras utilizar-se de verdadeiros artifícios para onerar abusivamente os contratos de financiamento de habitação e/ou imobiliários.

Além disso, fica evidente a violação aos princípios que regem a relação contratual, tais como o do equilíbrio entre as partes, o da boa-fé contratual, o da transparência e o do dever de informação.

Nessa toada, não importa qual a forma de amortização utilizada no financiamento, seja a do Sistema de Amortização Constante – SAC ou até mesmo a da Tabela Price. Para verificar se há ou não capitalização de juros é necessária perícia contábil para analisar as cláusulas contratuais e as provas documentais de cada caso.

Ou seja, a constatação de tais abusos somente será possível através de perícia para verificar se houve aplicação de juros compostos em excesso ou não no contrato, por meio de planilha de cálculo elaborada por profissional especializado. E ela servirá, dentre outras, como prova para fundamentar a adoção de medidas judiciais para rever o saldo devedor ou o valor das parcelas mensais, caso tenha ocorrido a incorporação de juros sobre juros.

Fica claro, portanto, tratar-se de um assunto que merece atenção dos mutuários em geral, de modo a evitar o pagamento de encargos contratuais os quais não foram previamente estipulados entre as partes e que acabam por onerar excessiva e ilegalmente o valor das parcelas estabelecidas no contrato.

Portanto, diante do fato corriqueiro de que as instituições financeiras sistematicamente não cumprem o estabelecido entre as partes, a orientação jurídica acerca desses contratos, principalmente das cláusulas que versam sobre essa cobrança ilegal é indispensável no sentido de prevenir prováveis abusos quanto à aplicação dos juros, ou se já verificados, sua correção.

 

*Ágatha de Arruda e Silva Tomaz